Les formules, sans boîte noire
Notre méthode
Les formules exactes utilisées par les calculateurs et les épisodes, leurs hypothèses et leurs limites, pour que chacun puisse refaire le calcul à la main.
Mis à jour le
Principes
- Les calculs se font dans votre navigateur : aucune donnée n’est envoyée ni conservée.
- Les montants sont calculés sans arrondi intermédiaire, puis arrondis à l’affichage (à l’euro ou au centime).
- Les formules sont testées automatiquement avec des valeurs connues à chaque modification du site.
- Les résultats sont des estimations : ils ne tiennent pas compte de votre fiscalité personnelle ni des conditions précises d’une offre de prêt.
Crédit immobilier
Prêt à taux fixe, mensualités constantes (amortissement « à la française ») :
- Taux mensuel : t = taux nominal annuel ÷ 12.
- Mensualité hors assurance : M = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n), avec C le capital et n le nombre de mois. À taux nul : M = C ÷ n.
- Assurance mensuelle : C × taux d’assurance annuel ÷ 12 (assurance calculée sur le capital initial).
- Intérêts du mois : capital restant dû × t ; le reste de la mensualité rembourse le capital.
- Coût du crédit : total des intérêts + total de l’assurance. Les frais de dossier, de garantie et de courtage ne sont pas inclus.
Exemple de contrôle : 200 000 € sur 20 ans à 3,5 % donnent une mensualité de 1 159,92 € hors assurance. Calculateur
Capacité d’emprunt
- Revenus retenus = revenus nets mensuels avant impôt + 70 % des loyers déjà perçus (pratique bancaire courante).
- Mensualités maximales = revenus retenus × 35 % (règle du HCSF, assurance comprise).
- Mensualité disponible = mensualités maximales − crédits en cours.
- Capital empruntable = mensualité disponible ÷ (t ÷ (1 − (1 + t)−n) + taux d’assurance ÷ 12).
La durée maximale de la règle est de 25 ans (27 ans avec différé). Calculateur
Rendement locatif
- Coût total = prix + frais d’achat + travaux et ameublement.
- Rendement brut = loyers annuels hors charges ÷ coût total × 100 (le calculateur affiche aussi la version « sur le prix seul »).
- Loyers encaissés = loyers annuels × (1 − semaines de vacance ÷ 52).
- Charges du propriétaire = copropriété non récupérable + taxe foncière + assurance PNO + gestion (en % des loyers encaissés).
- Rendement net de charges = (loyers encaissés − charges) ÷ coût total × 100, avant impôt et hors crédit.
Cash-flow
- Loyer encaissé mensuel = loyer × (1 − semaines de vacance ÷ 52).
- Charges mensuelles = copropriété non récupérable + (taxe foncière + assurance PNO) ÷ 12 + gestion + provision d’entretien.
- Cash-flow avant impôt = loyer encaissé − mensualité du crédit (assurance comprise) − charges mensuelles.
Les règles fiscales et juridiques
Les règles citées dans les épisodes et le lexique sont vérifiées sur les sources officielles (Légifrance, BOFiP, impots.gouv.fr, service-public.fr, economie.gouv.fr, Banque de France, INSEE, ANIL) à la date indiquée sur chaque page. Les projets de loi sont signalés comme tels, avec leur date, tant qu’ils ne sont pas votés. Une règle qui change entraîne la mise à jour de la page et de sa date.