11 min Les deux rendements à connaître
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au coût total de l’achat :
Rendement brut = loyers annuels ÷ (prix + frais + travaux) × 100
Le rendement net de charges retire d’abord la vacance locative et les dépenses qui restent à la charge du propriétaire : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant (PNO), frais de gestion.
Rendement net = (loyers encaissés − charges) ÷ coût total × 100
Pourquoi le brut ne suffit pas
Deux biens affichant 6 % de rendement brut peuvent finir très loin l’un de l’autre : une taxe foncière élevée, une copropriété avec de lourdes charges ou un quartier où les locataires tournent souvent font fondre le rendement net. Comparez toujours les biens sur leur rendement net, puis sur leur cash-flow une fois le crédit pris en compte. L’impôt vient ensuite : il dépend du régime choisi (micro-foncier, régime réel, LMNP…).
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11 min Questions fréquentes
Faut-il calculer le rendement sur le prix d’achat ou sur le coût total ?
Sur le coût total (prix, frais de notaire, travaux, ameublement) : c’est l’argent réellement investi. Le rendement « sur le prix seul », souvent mis en avant dans les annonces, est plus flatteur. Le calculateur affiche les deux, pour comparer à périmètre égal.
Quelle différence entre rendement net et rendement « net-net » ?
Le rendement net de charges déduit la vacance et les dépenses du propriétaire (copropriété non récupérable, taxe foncière, assurance, gestion). Le rendement « net-net » déduit en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, qui dépendent du régime fiscal et de votre situation.
Quelle vacance locative prévoir ?
Elle dépend du marché local et du type de bien : quelques jours entre deux locataires dans une ville tendue, plusieurs semaines ailleurs. Prévoir deux à quatre semaines par an est une hypothèse prudente courante ; une colocation ou un meublé de courte durée demandent un calcul spécifique.
Le crédit est-il pris en compte ?
Non : le rendement mesure ce que rapporte le bien, quel que soit son financement. Pour voir l’effet du crédit sur votre trésorerie mois par mois, utilisez le calculateur de cash-flow.