11 min Thème · Fiscalité
La fiscalité de l’investissement locatif
Deux biens identiques peuvent rapporter très différemment selon leur régime fiscal. On compare ici location nue et meublée, micro et réel, amortissement et déficit foncier, avec les règles en vigueur et leurs dates : la fiscalité change souvent, chaque page indique quand elle a été vérifiée.
Les épisodes sur ce thème
11 min Les mots à connaître
Déficit foncier
Perte constatée quand les charges déductibles d’une location nue dépassent les loyers : elle réduit le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Dispositif Jeanbrun
Statut du bailleur privé
Avantage fiscal créé par la loi de finances pour 2026 : amortir 80 % du prix d’un logement loué nu, neuf ou rénové, contre un loyer plafonné pendant 9 ans.
LMNP
Loueur en meublé non professionnel
Statut fiscal du particulier qui loue des logements meublés sans en faire sa profession : ses loyers sont imposés comme des bénéfices commerciaux (BIC).
LMP
Loueur en meublé professionnel
Statut du loueur en meublé dont les recettes dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d’activité du foyer : la location devient professionnelle.
Micro-foncier
Régime simplifié des loyers de location nue : sous 15 000 € de loyers bruts par an, un abattement forfaitaire de 30 % remplace les charges réelles.
Plus-value immobilière
Gain réalisé en revendant un bien plus cher qu’il n’a coûté. Hors résidence principale, il est taxé à 36,2 %, avec des abattements selon la durée de détention.
Prélèvements sociaux
CSG, CRDS et prélèvement de solidarité dus sur les revenus du patrimoine : 17,2 % sur les loyers nus et plus-values, 18,6 % sur d’autres revenus en 2026.
Régime réel
Mode d’imposition où l’on déduit des loyers les charges réellement payées (et, en meublé, l’amortissement du bien) au lieu d’un abattement forfaitaire.
Les autres thèmes
Financement
Crédit, taux, assurance, apport et règles des banques.
Stratégie
Rendement, cash-flow, levier et choix du bien.
Marché
Prix, loyers, taux : lire les données publiques.
Juridique
Compromis, bail, SCI, démembrement.
Travaux
DPE, rénovation énergétique, budget travaux.
Location
Nue, meublée, colocation, courte durée.
Patrimoine
Transmission, SCI, nue-propriété, viager.