30 définitions, sources officielles à l’appui

Le lexique

Les mots de l’investissement immobilier, expliqués simplement : une phrase pour comprendre, une page pour approfondir, et la date de la dernière vérification.

A

Apport Apport personnel: Part d’un achat immobilier financée avec son épargne plutôt qu’avec un crédit. Les banques demandent souvent qu’il couvre au moins les frais d’achat. Financement

C

Cash-flow: Argent qui reste (ou manque) chaque mois une fois le loyer encaissé et payés le crédit et les charges d’un bien locatif. On le calcule souvent avant impôt. Stratégie
Colocation: Location d’un même logement à plusieurs locataires qui en font leur résidence principale, avec un bail unique commun ou un bail par colocataire. Location
Compromis de vente Promesse synallagmatique de vente: Avant-contrat par lequel vendeur et acheteur s’engagent sur la vente d’un bien à un prix fixé, sous conditions suspensives, avant l’acte chez le notaire. Juridique

D

Déficit foncier: Perte constatée quand les charges déductibles d’une location nue dépassent les loyers : elle réduit le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Fiscalité
Démembrement Démembrement de propriété: Séparation de la pleine propriété d’un bien entre un usufruitier, qui l’utilise ou en perçoit les revenus, et un nu-propriétaire, qui en détient les murs. Patrimoine
Dispositif Jeanbrun Statut du bailleur privé: Avantage fiscal créé par la loi de finances pour 2026 : amortir 80 % du prix d’un logement loué nu, neuf ou rénové, contre un loyer plafonné pendant 9 ans. Fiscalité
DPE Diagnostic de performance énergétique: Diagnostic qui classe un logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est opposable depuis juillet 2021. Travaux

E

Effet de levier: Mécanisme par lequel l’emprunt permet d’acheter plus que son épargne : il dope le rendement des fonds propres si le bien rapporte plus que le crédit ne coûte. Financement

F

Frais de notaire Frais d’acquisition: Sommes payées à l’achat d’un bien, surtout des taxes reversées à l’État et aux collectivités : environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Juridique

H

HCSF Haut Conseil de stabilité financière: Autorité qui encadre le crédit immobilier en France : 35 % d’endettement maximum assurance comprise, 25 ans de durée, avec 20 % de dérogations possibles. Financement

I

Immeuble de rapport: Immeuble entier, souvent de plusieurs logements, acheté en une seule fois pour être loué. Le propriétaire unique gère seul toutes les parties communes. Stratégie

L

LMNP Loueur en meublé non professionnel: Statut fiscal du particulier qui loue des logements meublés sans en faire sa profession : ses loyers sont imposés comme des bénéfices commerciaux (BIC). Fiscalité
LMP Loueur en meublé professionnel: Statut du loueur en meublé dont les recettes dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d’activité du foyer : la location devient professionnelle. Fiscalité
Location meublée de tourisme: Location d’un logement meublé à une clientèle de passage, à la nuitée, à la semaine ou au mois, sans qu’elle y élise domicile (type Airbnb). Location
Loi Le Meur: Loi du 19 novembre 2024 qui encadre les meublés de tourisme : fiscalité du micro-BIC réduite, enregistrement obligatoire, pouvoirs accrus des communes. Location

M

Marchand de biens: Professionnel qui achète des biens immobiliers pour les revendre avec profit, souvent après travaux ou division. Ses gains relèvent d’une activité commerciale. Juridique
Micro-foncier: Régime simplifié des loyers de location nue : sous 15 000 € de loyers bruts par an, un abattement forfaitaire de 30 % remplace les charges réelles. Fiscalité

N

Nue-propriété: Droit de disposer d’un bien sans l’utiliser ni en toucher les loyers, qui vont à l’usufruitier. À la fin de l’usufruit, on récupère la pleine propriété. Patrimoine

P

Passoire thermique: Logement classé F ou G au DPE. Les G ne sont plus louables depuis 2025, les F ne le seront plus en 2028 ; leurs loyers sont gelés depuis août 2022. Travaux
Plus-value immobilière: Gain réalisé en revendant un bien plus cher qu’il n’a coûté. Hors résidence principale, il est taxé à 36,2 %, avec des abattements selon la durée de détention. Fiscalité
Prélèvements sociaux: CSG, CRDS et prélèvement de solidarité dus sur les revenus du patrimoine : 17,2 % sur les loyers nus et plus-values, 18,6 % sur d’autres revenus en 2026. Fiscalité
PTZ Prêt à taux zéro: Prêt sans intérêts accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants pour acheter leur résidence principale, neuve ou ancienne avec travaux. Financement

R

Régime réel: Mode d’imposition où l’on déduit des loyers les charges réellement payées (et, en meublé, l’amortissement du bien) au lieu d’un abattement forfaitaire. Fiscalité
Rendement brut: Loyers annuels divisés par le coût d’achat d’un bien, en pourcentage : le premier indicateur, simple, qui ignore charges, vacance et impôts. Stratégie
Rendement net: Rendement locatif calculé après déduction de la vacance et des charges du propriétaire (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion), avant impôt. Stratégie

S

SCI à l’IR Société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu: Société civile qui détient de l’immobilier et dont les résultats sont imposés directement entre les mains des associés, comme s’ils possédaient les biens. Patrimoine
SCI à l’IS Société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés: SCI qui a opté pour l’impôt sur les sociétés : elle paie l’IS sur son bénéfice, amortit ses biens et taxe la revente comme une entreprise. Patrimoine

T

Taux d’endettement Taux d’effort: Part des revenus consacrée au remboursement des crédits, assurance comprise. Les règles du HCSF la plafonnent à 35 % pour un crédit immobilier. Financement

V

Viager: Vente d’un bien dont le prix est payé en partie comptant (le bouquet) et surtout par une rente versée au vendeur jusqu’à son décès. Patrimoine