11 min Comment la mensualité est calculée
Un crédit immobilier classique est remboursé par mensualités constantes (on parle d’amortissement « à la française »). La mensualité hors assurance suit une formule unique :
M = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n)
- C : le capital emprunté ;
- t : le taux mensuel, c’est-à-dire le taux nominal annuel divisé par 12 (3,5 % par an donne 0,2917 % par mois) ;
- n : le nombre de mensualités (20 ans = 240 mois).
Chaque mois, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû ; le reste de la mensualité rembourse le capital. Le tableau d’amortissement montre cette bascule : beaucoup d’intérêts au début, beaucoup de capital à la fin.
L’assurance emprunteur
Ici, l’assurance est calculée comme dans la plupart des contrats « groupe » des banques : un taux annuel appliqué au capital initial, donc une cotisation fixe chaque mois. Certains contrats individuels la calculent sur le capital restant dû : elle baisse alors avec le temps. Pour un emprunteur jeune et en bonne santé, l’écart entre contrats peut représenter plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.
Ce que ce calcul ne dit pas
La mensualité n’est qu’une partie du coût. S’y ajoutent les frais de dossier, la garantie, le courtage éventuel, et surtout les frais d’achat (frais de notaire). Pour savoir si vous pouvez obtenir ce prêt, voyez le calculateur de capacité d’emprunt ; pour savoir si un bien locatif le rembourse, le calculateur de cash-flow.
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11 min Questions fréquentes
Pourquoi paie-t-on surtout des intérêts au début du prêt ?
Avec des mensualités constantes, les intérêts de chaque mois sont calculés sur le capital restant dû. Au début, ce capital est maximal : les intérêts pèsent lourd et le capital remboursé est faible. Plus le prêt avance, plus la part de capital augmente.
Le calcul tient-il compte des frais de dossier, de garantie ou de courtage ?
Non. Le calculateur donne la mensualité et le coût des intérêts et de l’assurance. Les frais de dossier, de garantie (caution ou hypothèque) et de courtage s’ajoutent au coût du crédit : ils figurent dans le TAEG de l’offre de prêt.
Quelle différence entre le taux nominal et le TAEG ?
Le taux nominal sert à calculer les intérêts. Le TAEG (taux annuel effectif global) ajoute tous les frais obligatoires du crédit : assurance exigée, frais de dossier, garantie, courtage. C’est lui qu’il faut comparer d’une offre à l’autre ; il ne peut pas dépasser le taux d’usure publié par la Banque de France.
Peut-on changer d’assurance emprunteur en cours de prêt ?
Oui. Depuis la loi du 28 février 2022, l’assurance d’un crédit immobilier peut être résiliée à tout moment, sans frais, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes à celles exigées par la banque.