10 min Acheter ou louer : le vrai calcul
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La règle du HCSF en deux chiffres
Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s’impose aux banques : le taux d’effort d’un emprunteur (ses charges de crédit, assurance comprise, divisées par ses revenus nets avant impôt) ne doit pas dépasser 35 %, et la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans (27 ans avec un différé lié à un achat dans le neuf ou à des travaux). Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leurs crédits accordés chaque trimestre.
Le calcul, étape par étape
- Les revenus retenus : vos revenus nets mensuels avant impôt, plus 70 % des loyers déjà perçus.
- La mensualité maximale : 35 % de ces revenus, toutes charges de crédit comprises.
- La mensualité disponible : ce plafond moins les mensualités des crédits en cours.
- Le capital empruntable : la mensualité disponible divisée par ce que coûte, chaque mois, 1 € emprunté (intérêts et capital via la formule de la mensualité, plus l’assurance).
Pour vérifier la mensualité d’un montant précis, utilisez le calculateur de mensualité. Pour un investissement locatif, le futur loyer n’entre pas dans ce calcul : la banque l’ajoute en général à 70 % aux revenus, ce que vous pouvez simuler dans le champ « Loyers ».
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10 min Questions fréquentes
La règle des 35 % inclut-elle l’assurance emprunteur ?
Oui. Le taux d’effort retenu par le Haut Conseil de stabilité financière rapporte l’ensemble des charges d’emprunt, assurance comprise, aux revenus nets avant impôt de l’emprunteur.
Une banque peut-elle prêter au-delà de 35 % ou sur plus de 25 ans ?
Oui, mais de façon encadrée : chaque trimestre, jusqu’à 20 % des crédits immobiliers accordés peuvent déroger aux critères. Cette marge est réservée en grande partie aux achats de résidence principale, notamment aux primo-accédants. Une durée de 27 ans est possible avec un différé de 2 ans (logement neuf ou travaux).
Pourquoi les loyers ne sont-ils retenus qu’à 70 % ?
C’est une pratique courante des banques pour tenir compte de la vacance, des impayés et des charges. Elle n’est pas fixée par le HCSF : certaines banques retiennent un autre pourcentage ou calculent un « différentiel » entre loyers et mensualités. Le calculateur applique la convention la plus répandue.
Le montant affiché est-il ce que la banque me prêtera ?
Non : c’est un plafond théorique. La banque étudie aussi l’apport, le reste à vivre, la stabilité des revenus, la tenue des comptes, l’épargne et la qualité du projet. Seule une offre de prêt écrite engage l’établissement.