En une phrase
Droit de disposer d’un bien sans l’utiliser ni en toucher les loyers, qui vont à l’usufruitier. À la fin de l’usufruit, on récupère la pleine propriété.
La propriété d’un bien peut être coupée en deux (démembrement) : l’usufruit (le droit d’utiliser le bien ou d’en toucher les loyers) et la nue-propriété (le droit d’en disposer). Le nu-propriétaire possède les murs, mais n’en tire aucun revenu tant que dure l’usufruit.
Deux situations se rencontrent souvent :
- en famille, les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants et gardent l’usufruit : les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété (fixée par le barème fiscal selon l’âge de l’usufruitier), et l’enfant devient plein propriétaire au décès de l’usufruitier, sans droits supplémentaires ;
- en investissement, on achète la nue-propriété d’un logement neuf dont l’usufruit est cédé pour 15 à 20 ans à un bailleur (souvent social). Le prix est réduit d’environ 30 à 45 %, il n’y a ni loyers ni gestion, et la pleine propriété revient automatiquement à la fin, sans impôt sur ce gain.
En contrepartie, le capital est immobilisé pendant toute la durée, sans revenu. La revente avant terme est possible mais sur un marché étroit. Le prix réel de la décote et l’état du bien au terme de l’usufruit sont les deux points à examiner de près.
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