En une phrase
Mécanisme par lequel l’emprunt permet d’acheter plus que son épargne : il dope le rendement des fonds propres si le bien rapporte plus que le crédit ne coûte.
Avec 20 000 € d’épargne, on peut acheter un bien de 20 000 € comptant, ou un bien de 160 000 € en empruntant le reste. Dans le second cas, les loyers, la revalorisation éventuelle et le capital remboursé chaque mois profitent à un patrimoine huit fois plus gros : c’est l’effet de levier.
Le levier est favorable quand le rendement net du bien dépasse le coût du crédit (taux, assurance, frais). Il devient défavorable dans le cas inverse : les pertes sont amplifiées de la même façon que les gains. Une baisse des prix, une longue vacance ou une hausse des charges se répercutent sur un capital emprunté qu’il faut rembourser quoi qu’il arrive.
Le levier est encadré par les règles du HCSF (35 % d’endettement, 25 ans) et par la capacité de chacun à supporter un cash-flow négatif. Exemple chiffré, cas d’école : il ne garantit aucun résultat.
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