Acheter ou louer : le vrai calcul

Louer, c’est jeter l’argent ?

Louer, c’est jeter l’argent par les fenêtres. Tu l’as entendu cent fois. Alors on a refait le calcul, ligne par ligne, avec les taux d’octobre 2026. Résultat : dans notre cas d’école, l’achat met 14 ans à battre la location. Et un seul détail, dont on parle trop peu, peut faire tomber ce chiffre à 4 ans. Au tableau !

Le cas d’école

Voici Inès, 31 ans, et Malik, 33 ans. Un couple fictif, inventé pour l’exemple : c’est un cas d’école, pas un conseil personnalisé. Ils vivent dans une grande ville de province. Et ils hésitent entre deux options. Autour d’eux, deux camps. Les parents répètent : achetez, c’est un placement. Les amis répondent : louez, et investissez la différence. On va trancher avec des chiffres, pas avec des avis. Option 1 : acheter un trois-pièces de 65 mètres carrés, un appartement ancien, au prix de 250 000 €. Ils ont 50 000 € d’apport. Option 2 : louer exactement le même appartement, 1 000 € par mois, hors charges. Et garder les 50 000 € de côté. Le crédit : 20 ans au taux moyen d’octobre 2026, soit 3,66 %, selon le courtier Pretto. C’est 0,12 point de plus qu’en septembre. On suppose aussi que le loyer et les frais du logement, hors crédit, augmentent de 2 % par an. Toutes nos hypothèses et nos sources sont dans la description. La vraie question, ce n’est pas acheter ou louer. C’est : au bout de combien d’années l’achat devient-il gagnant ? Ce moment s’appelle le point mort. On récapitule : 250 000 € pour acheter, ou 1 000 € par mois pour louer. Première question : combien coûte vraiment cet achat ? Indice : bien plus que 250 000 €.

Le vrai coût de l’achat

Premier choc : les frais de notaire. Dans l’ancien, compte 7 à 8 % du prix. Ici, on prend 7,5 % : 18 750 €. L’essentiel de ces frais, ce sont des impôts : les droits de mutation. Environ 14 500 € partent au département, à la commune et à l’État. Bonne nouvelle : Inès et Malik achètent leur première résidence principale. Ils échappent donc à la hausse votée par la plupart des départements depuis 2025. Ajoute 2 500 € de garantie et de frais de dossier. On retire l’apport. Il reste 221 250 € à emprunter. Sur 20 ans à 3,66 %, la mensualité est de 1 301 €. Plus 55 € d’assurance emprunteur pour le couple. En 20 ans, la banque touchera environ 91 000 € d’intérêts. Et la banque vérifie une règle. En principe, le crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus. Ici, il faut donc environ 3 900 € de revenus nets avant impôt par mois, à deux. Et ce n’est pas fini. Taxe foncière : 1 200 € par an. Charges de copropriété qu’un locataire ne paierait pas : 600 € par an. Et pour l’entretien et les travaux, une règle prudente : 1 % du prix, soit 2 500 € par an. Chaudière, ravalement, ascenseur : tôt ou tard, la facture tombe. Total : 1 715 € par mois pour être propriétaire. Contre 1 000 € de loyer. Soit un écart de 715 € chaque mois. On récapitule : ici, acheter coûte 715 € de plus par mois que louer. Alors, l’achat est perdu d’avance ? Pas si vite. Une partie de cet argent, tu la récupères.

L’argent jeté par les fenêtres

Reprenons la phrase culte : louer, c’est jeter l’argent par les fenêtres. Côté locataire, c’est vrai : 12 000 € de loyer par an, qui ne reviendront jamais. Côté propriétaire, la mensualité se coupe en deux. La première année, 7 647 € remboursent le capital. Ça, c’est de l’épargne forcée : cet argent reste à toi. Mais 7 970 € partent en intérêts. Ajoute l’assurance, la taxe foncière, les charges et l’entretien. Ces sommes-là sont perdues, exactement comme un loyer. Et il manque un coût invisible. Placés à 3 % par an, les 50 000 € d’apport rapporteraient 1 500 € par an. En achetant, Inès et Malik y renoncent. C’est le coût d’opportunité. Total perdu par le propriétaire la première année : 14 434 €. C’est plus que le loyer ! Et les 21 250 € de frais d’achat se sont envolés dès la signature. Alors, qu’est-ce qui sauve l’acheteur ? La hausse des prix. À 1,5 % par an, l’appartement prend 3 750 € dès la première année. Et sa mensualité reste fixe. Le loyer, lui, grimpe : avec 2 % par an, près de 1 500 € dans 20 ans. On récapitule : sans hausse des prix, la première année, le propriétaire perd plus que le locataire. Avec la hausse, il rattrape son retard, année après année. Mais combien de temps pour effacer ses frais d’achat ? C’est là que le tableau devient passionnant.

Le duel sur 20 ans

Imagine deux univers parallèles. Dans le premier, Inès et Malik achètent. Dans le second, ils louent, avec exactement le même budget. Les locataires placent leurs 50 000 € d’apport. Et chaque mois, ils placent aussi la différence de budget : 715 € au départ. Leur patrimoine, c’est ce placement. Hypothèse : 3 % par an, net de frais et d’impôts. Pour comparer, le Livret A rapporte 1,7 % depuis août : viser 3 % net suppose d’accepter un peu de risque. Ce n’est pas garanti, on y revient. Côté acheteurs, le patrimoine, c’est la valeur de l’appartement. On retire le crédit restant et 5 % de frais d’agence à la revente. On retire aussi les pénalités dues à la banque quand on rembourse le crédit en avance. Bonus : la plus-value sur une résidence principale n’est pas imposée. Et on suppose des prix en hausse de 1,5 % par an. Place au tableau. Au bout de 5 ans, les locataires mènent : 102 500 € contre 72 500 €. Pourquoi ? Les acheteurs ont laissé 21 250 € de frais à la signature, et paieraient l’agence en revendant. Au bout de 10 ans, l’écart se resserre : 158 900 € pour les locataires, contre 142 600 € pour les acheteurs. À 15 ans, les acheteurs sont devant : 224 400 €, contre 219 300 € pour les locataires. À 20 ans, crédit remboursé, ils mènent de 36 000 €. En fait, la bascule a lieu dès la fin de la quatorzième année, à une centaine d’euros près. C’est le point mort : 14 ans. Avant, louer et placer fait mieux. Après, acheter prend l’avantage, et l’écart se creuse chaque année. Retiens ce chiffre : 14 ans. On récapitule : dans notre cas d’école, l’achat passe devant au bout de 14 ans. Mais ce chiffre repose sur une hypothèse fragile : la hausse des prix. Et si les prix ne montaient pas ?

Ce qui fait basculer le calcul

Premier curseur : les prix. Au deuxième trimestre 2026, selon l’Insee, les prix des logements anciens ont baissé. Moins 0,8 % sur un an. Les appartements, eux, sont presque stables : moins 0,1 %. Personne ne connaît la suite. On teste donc trois scénarios, jamais un seul. Prix stables : il faut 30 ans pour que l’achat gagne. Autant dire jamais. Et si les prix baissent, même un peu, aucun point mort en 30 ans. Avec une hausse de 1,5 % par an : 14 ans. Et avec 3 % par an, seulement 7 ans. Deuxième curseur : le taux du crédit. Le premier octobre, le taux d’emprunt de l’État à 10 ans a grimpé jusqu’à 4,94 %. Son plus haut niveau depuis 2008, au moins. Et les taux immobiliers suivent. Dans notre cas, à 3,16 %, le point mort tombe à 12 ans. À 4,16 %, il recule à 18 ans. Un demi-point de taux, c’est 2 à 4 ans d’écart. Troisième curseur, le plus puissant : le locataire lui-même. Notre calcul suppose qu’il place la différence, chaque mois, à 3 % par an. À 2 %, le point mort avance à 11 ans. À 4 %, avec plus de risque, il recule à 22 ans. Et s’il dépense cette différence ? Restaurants, voiture, vacances ? Alors l’achat passe devant en 4 ans seulement. Voilà le piège du locataire, et on en parle trop peu. On récapitule : les prix, le taux, et surtout ta discipline. Acheter, c’est une épargne forcée. Louer, c’est de la liberté, mais ça exige de la rigueur. Reste un dernier paramètre, souvent décisif : ta ville.

Ta ville, ta durée

Le chiffre clé, c’est le ratio prix sur loyer. Tu divises le prix par un an de loyer. Pour Inès et Malik : 250 000 € divisés par 12 000 €. Environ 21 ans de loyers. Pour ta ville, prends le prix moyen au mètre carré. Multiplie le loyer mensuel au mètre carré par 12. Puis divise le prix au mètre carré par ce résultat. Les annonces et les observatoires des loyers donnent ces chiffres. Toujours avec 1,5 % de hausse par an : avec un ratio de 15, l’achat gagne en 6 ans. Avec un ratio de 25, il faut 28 ans. Et avec un ratio de 30, aucun point mort, même après 30 ans. Selon l’étude annuelle du courtier Meilleurtaux, publiée fin octobre 2025 sur 32 grandes villes, les écarts sont immenses. Le point mort va d’un an et 7 mois à Mulhouse jusqu’à plus de 22 ans à Aix-en-Provence. Paris est à 21 ans. Et c’était avec un taux de 3,22 %, plus bas qu’aujourd’hui. Dernier paramètre : combien de temps tu restes. Si Inès et Malik revendent au bout de 4 ans pour déménager, le calcul tourne mal. Ils sont près de 32 000 € derrière les locataires. Acheter, c’est un projet long. Bon à savoir : tu vends à cause d’une mutation professionnelle, la tienne ou celle de ton conjoint ? Alors la banque ne peut pas facturer de pénalités. C’est prévu par le Code de la consommation. On récapitule : un ratio bas et un projet long, l’achat prend l’avantage. Un ratio élevé ou un départ rapide, la location tient la corde. Maintenant, la règle à retenir.

La règle à retenir

Acheter n’est pas toujours mieux. Louer n’est pas jeter son argent. Méfie-toi des simulateurs qui oublient l’entretien ou le placement du locataire. Avant de choisir, pose ces cinq chiffres sur ton propre tableau. Un : combien d’années tu comptes rester. Deux : le ratio prix sur loyer de ta ville. Trois : ton taux de crédit. Quatre : ta capacité à placer la différence. Cinq : une marge pour les travaux. Et toi, dans ta ville, ton ratio prix sur loyer, c’est combien ? Écris-le en commentaire. Avec vos réponses, on dessinera la carte de France des ratios. Rappel : ce sont des cas d’école, pas des conseils personnalisés. Et si tu connais quelqu’un qui hésite, envoie-lui cette vidéo. Calcule avant de signer.

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