En une phrase
Société civile qui détient de l’immobilier et dont les résultats sont imposés directement entre les mains des associés, comme s’ils possédaient les biens.
Par défaut, une société civile immobilière est fiscalement transparente : elle ne paie pas d’impôt elle-même. Chaque associé déclare sa part des résultats, au prorata de ses parts, dans la catégorie des revenus fonciers (location nue).
Conséquences pratiques :
- les règles des particuliers s’appliquent : micro-foncier impossible (la SCI relève du réel), mais déficit foncier imputable sur le revenu global de chaque associé ;
- à la revente, la plus-value suit le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention ;
- les biens ne s’amortissent pas.
La SCI sert surtout à organiser la détention : acheter à plusieurs, transmettre progressivement des parts (plutôt que des murs), éviter l’indivision. Attention : une SCI à l’IR qui fait de la location meublée de façon habituelle exerce une activité commerciale et risque d’être soumise à l’impôt sur les sociétés. La création et la gestion (statuts, comptabilité, assemblées) ont aussi un coût.
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